青客上市成長租公寓第一股,在納斯達克成功上市
http://www.rbtblr.live房訊網2019-11-6 10:06:00
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[提要]國東部時間11月5日,青客公寓(QK)在納斯達克成功上市

  美國東部時間11月5日,青客公寓(QK)在納斯達克成功上市。

  上市前夕,青客公寓大幅削減募資額,從此前計劃的1億美元降至4800萬美元左右,腰斬過半。本次IPO,青客發行價為17.00美元,開盤價為17.35美元,盤中一度漲到19美元,但收盤時回落到17.64美元,市值為8.37億美元。

  成功IPO之后,相比于被傳出赴美上市計劃的自如和已經提交招股書的蛋殼公寓,青客公寓成功“搶跑”,成為長租公寓海外上市第一股。

  然而,“現在這個時代,先上市并不代表做得好。”有業內人士稱,現在很顯然不是一個上市的好時機,對于青客來說,手握的是帶血的籌碼。

  從創立之初,青客公寓便開始借力資本。2012年6月獲得紐信創投的天使投資;2013年12月獲達晨創投的A輪融資;2015年5月拿到賽富亞洲領投的B輪1億8千萬元融資;2018年4月17日完成數千萬美元的C輪融資,由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯合領投。青客公寓股權融資累計已超1億美元。

  與出色的募資能力相比,擺在青客公寓面前的是,三年虧損累計11億、負債高達27億的財務數據,以及“資不抵債”、“租金貸”隱患等懸而未解的大難題。即使上市,長租公寓第一股離“解套”依舊遙遙無期。

  每出租一間房即虧損3821元

  青客公寓成立于2012年,屬于長租公寓行業起步較早的那一批,偏向為20-35歲城市青年租客提供1000-2000元/間的統一裝修的公寓。為了打出差異化,青客通常選擇稍偏僻的地鐵站附近的公寓。

  根據China Insights Consultancy的數據,就總租賃房間價值和數量計算,青客公寓排在國內長租公寓運營商的第三位。其在招股書中稱,國內約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間,而若以該類房間數計算,青客是行業第一位。

  青客公寓還稱,其2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%,同樣為行業最高。有業內人士告訴燃財經,業內的標準就是90%,如果想達到90%甚至更高,就要做促銷,用價格杠桿來撬動出租率,但容易收不回本。

  然而不管是行業第一還是第三,“以虧損換市場”是目前整個長租行業的現狀,青客公寓也逃不開這一規律。

  青客公寓持續虧損

  據招股書顯示,青客公寓2018財年凈收入8.90億元,較2017財年的5.23億元增長70.3%,截至2019年6月30日止9個月,凈收入為8.98億元,較上年同期增長51.4%,凈收入增速放緩。

  而其凈虧損金額由2017財年的2.45億元擴大至2018財年的4.99億元,截至2019年6月30日止9個月,青客公寓凈虧損為3.73億元,高于上年同期的3.24億元。至此,青客已經連續3年虧損,累計虧損11.17億元。

  按2019年6月30日為止97621家租戶計算,青客公寓每租出一間房即虧損3821元。當然,與2018年每間房虧損5469元相比,虧損幅度有所收窄,但離營收平衡還很遙遠。

  在連續虧損的前提下,青客不得不放慢了它的擴張速度。

  青客公寓成立運營的第一年(截至2012年12月31日),其可供出租的房間數為940間,且全部位于上海;截至2018年12月31日,其運營覆蓋的6座城市共有91234間房間,復合年增長率為114.4%。

  這種爆發式增長到了2019年已悄然放緩。截至2019年6月30日,青客公寓披露供給97621間房,增長率僅為7%,擴張乏力。

  青客也意識到擴張將會帶來虧損,其在招股書中稱,將繼續花費大量資金擴大公寓網絡,我們發展業務的支出可能會比預期的花費更高,并且我們可能無法立即或大幅增加收入來抵消運營費用,因此我們可能會蒙受重大損失。

  截至2018年12月31日,青客與房東的平均租賃合同簽約期間為63.3個月,是中國主要的分散式長期公寓租賃運營商中最長的。但截至2019年6月30日,其中11.8%的合同將在2020財年年底到期,即將面臨租金重新談判,可能造成新一波租金上漲。

  同時,租客流動性指標相當弱。截至2019年6月30日的9個月中,青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月,其中68.3%的合同期間等于或長于12個月。不過,在同一時期內,47.3%的租戶在合同到期前就已退租,只有5.1%的租戶選擇了續租。

  低于一年的平均租期,近半的租客提前退租,個位數的續租率,長租公寓第一股著實有些尷尬。

  資不抵債,造血能力不足

  青客公寓此次選擇流血上市,其背后的巨大資金壓力不言而喻。

  招股書顯示,截至2019年6月30日,青客的現金及現金等價物和限制性現金合計4.50億元,按照2018財年虧損近5億的數據來看,青客公寓賬上的資金恐怕不夠再支撐一年。另外,截至2019年6月30日,青客公寓總資產20.3億,負債卻高達27億,股東赤字總額為19.71億元,已出現“資不抵債”的情況。

  這也暴露出青客成本居高不下和造血能力不足的問題。

  和其他長租公寓運營商一樣,青客公寓做的還是“二房東”的生意,其商業模式為賺取房租差。

  招股書顯示,2017財年、2018財年及2019年6月30日的前九個月,青客公寓的入住率分別為89%、91.6%和90.6%。 上述期間,青客公寓的平均月租金(打折后)分別為1160元、1180元和1075元;青客公寓獲得的折扣后租金差比例分別為26%、25.3%和20%。

  青客公寓獲得的折扣后租金差占比

  截至2019年6月30日,單間折扣后月租金差額約為215元。考慮到青客公寓較低的房屋租金及高昂的運營成本,其利潤空間并不大。

  同樣的時間段內,其每個房間的平均裝修成本分別為20069元、19783元以及14747元,即使這一成本在逐漸下降,但對于單間月租金只有千元的青客來說,無疑是巨大的經營壓力。若結合公司營銷支出、維護支出以及空置率的情況,收回裝修成本的周期或將更長。

  長租公寓的裝修成本幾乎占到總成本的17%,極大地考驗企業的現金流。2018年8月,青客公寓引入了融資租賃模式,與一家國有銀行擁有的租賃服務公司合作,進行公寓的采購和裝修。

  青客公寓將裝修過的房源連同家具出售給融資租賃公司,在五年內分期向租賃服務公司付款,到期后再返租。截至2019年6月30日,青客已通過此次合作對24.1%的公寓進行了翻新。合作為青客提供了資金,在一定程度上減輕了壓力,但這仍然是借款模式,存在一定風險。

  為了緩解高裝修成本和高空置率的問題,剛裝修完就掛出去出租的“甲醛房”不時出現在投訴平臺。一名租客發帖稱,2019年8月31日,其承租青客公寓旗下杭州市蕭山區某房間后,皮膚開始過敏,并出現過敏性鼻炎等問題,要求青客工作人員上門檢測,發現該房間甲醛超標4倍,但至今未收到退款。

  同時,在一座城市擴張的初期,平臺可能會繼續產生前期裝修成本以及其他運營成本和費用,而不會產生相應的凈收入。

  例如,在2018財年,青客在包括杭州、武漢和南京在內的多個城市大幅擴張,前期市場研究和測試產生了大量的前期費用,運營前支出占凈收入的比例從2017財年的3.8%到2018財年的13.2%。

  再說到造血能力,同多數分散式長租公寓企業一樣,青客公寓的營收來自租賃及增值服務。其中,租賃是主要收入來源,分別占2017財年、2018財年、截至2019年6月30日止9個月營收的97.4%、89.6%、88.3%。

  據招股書顯示,2017財年和2018財年,青客公寓的租金收入(打折后)分別為5.09億元、7.97億元,截至2019年6月30日的前9個月,青客公寓的租金收入為7.93億元。

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