青客赴美IPO,長租公寓魔咒會被打破嗎?
http://www.rbtblr.live房訊網2019-11-6 10:12:55
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[提要]搶在蛋殼、自如之前,青客公寓率先邁出赴美上市第一步,預計在11月5日將以"QK"為股票代于在納斯達克掛牌上市,成為國內首家在海外遞交招股說明書的長租公寓企業

  搶在蛋殼、自如之前,青客公寓率先邁出赴美上市第一步,預計在11月5日將以"QK"為股票代于在納斯達克掛牌上市,成為國內首家在海外遞交招股說明書的長租公寓企業。

  月2日,距離上市僅4天,長租公寓服務商"青客公寓"再次更新了其向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件。而這次更新,有一點值得注意——青客公寓選擇將這次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS。也就是說,以每股ADS 17至19美元的發行區間計算,青客公寓的最高募資金額,將從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。

  還未正式上市,就已經將目標下調一半,這番舉動讓青客公寓看起來對于赴美上市似乎信心不足。

  實際上,根據其招股書顯示,青客公寓仍處于巨額虧損狀態,選擇上市,也是為了補足資金。國內長租公寓領域,大多走的都是燒錢擴張模式,陷入持續巨額虧損、盈利困難的魔咒。此次青客上市,究竟能否打破長租公寓的行業怪圈呢?

  想為千萬青年人才解決住房問題,青客公寓成行業領跑者

  根據資料顯示,青客公寓2012年成立于上海,"青客"寓意"青年客人",定位為地鐵邊、租得起、有管家的青年公寓,立志為1000萬青年人才解決住房問題。

  自2012年成立后,青客公寓很快拿到了紐信創投的天使投資,并且隨后還拿到達晨、賽富、凱欣資本等機構的融資,到2018年C輪融資完成,青客公寓四輪股權融資總規模已經超過了一億美元。這些融資數據足以說明,青客公寓這幾年的發展勢頭迅猛,資本市場對于長租公寓這一塊也還是比較看好。

  招股書顯示,截至2019年6月30日,青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的總計96854間房間,復合年增長率為114.4%,其中,上海為主要市場,擁有超過6萬間房源。擁有如此之多的房源背后,可能是青客公寓燒掉幾億資金之后的結果。

  通過跑馬圈地,以高價大量租賃個人業主的閑置房源,精心設計裝修后出租給青年白領,大部分房子都按照原有房間數出租,同時也會對部分面積較大的客廳隔成房間,也就是我們所說的"改造房",打造一個"N+1"模式。

  有人說,青客公寓實際上就是一個"二房東"的身份,把業主的房子長租下來,改造后再轉手租給租客。那么這個"二房東"究竟有沒有把房子都租出去呢?

  根據灼識咨詢的報告,就總租賃房間價值和數量計算,青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位;同時,國內約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間,如果以此類房間數量來計算,那么青客公寓位居行列第一。此外,青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%,同樣為行業最高。

  經過早期粗放式發展之后,長租公寓領域迎來大洗牌,一大批不具備精細運營能力的長租公寓倒下。今年以來,杭州"中擇房地產"、樂伽公寓、君創公寓、、德寓公寓、國暢公寓、誠客快租等多家中小型長租公寓接連被曝拖欠房東租金,資金鏈斷裂。據房東東信息數據統計,目前已經38家長租公寓出現嚴重經營問題,今年下半年,公寓爆倉數量陡增。

  在這樣的背景下,青客公寓還能做到行業最高出租率,并且將成為國內海外長租公寓第一股,確實具備先發優勢。但同時,這也說明,消費者對于長租公寓還是存在一定的市場需求。

  傳統租房痛點多,品質化長租公寓成"寵兒

  一般來說,畢業季也是租房高峰季。根據教育部發布的消息,2019年應屆高校畢業生達到834萬人,規模再創下新高。這其中,大部分畢業生都面臨著畢業租房的問題。

  長期以來,國內住房租賃市場的供給主體以個人出租為主,規范化和專業化服務缺失,很大程度上制約了住房租賃市場的發展。租房流程復雜、參與角色多、租客的時間成本投入大,額外支出多,房源的質量也沒法保障,更別提入住后的管理、維修等。這些,都是傳統住房模式存在的弊端。

  但是,機構化的長租公寓行業出現并且發展迅速,通過提供專業化的運營管理服務,一定程度上解決了,以個人業主出租為主的住房租賃供應模式中,長期存在的戶型、產品、服務"錯配"問題。比如在看房階段,租客就省下了不少精力。現在的長租公寓平臺幾乎都開發有"線上租房系統",可以根據租客需求智能推薦房源,并且展示的圖片基本真實,租客直接點開房源頁面,就能完成租賃。

  同時,在產品方面,長租公寓設施齊全,租客可以拎包入住。像青客公寓這種平臺,房源都是經過統一管理,進行了品質升級,配齊了品牌的家具家電,還提供包括服務管家、保潔、維修、客服等租后服務,租客不用擔心入住之后的一系列"售后"問題。

  從市場情況上來看,裝修時尚、強調社區文化、管理更人性化的長租公寓,的確受到了90后為主的租客群體追捧。品牌長租公寓注重設計感的大單間、公區服務和社群體驗,契合了青年群體的租住需求。除了提供高品質的產品、服務和滿足社交化需求外,租客的安全問題也得到了保障。

  在租客安全上,青客公寓首先對租客就會進行篩選,以高學歷、固定工作、穩定收入為標準,對租客進行信用評估、資料審查。每個租客在入住前須提交個人身份證,統一輸入公司租房信息系統,做到人房信息一一對應,如果租客更換,信息系統將在24小時內更新數據,確保人房信息準確無誤。

  可以說,對于20-35歲的城市青年租客而言,長租公寓會是他們最具性價比的選擇,價格低、裝修潮、地鐵近、夠安全,這些,都是租客選擇長租公寓的理由。而根據獨角獸早知道所報道的數據,2020年國內租房市場規模將達2.71萬億,但是長租市場在租房市場的滲透率卻還不到10%。

  如今青客、蛋殼、自如等領域內頭部企業紛紛尋求上市,也是長租公寓行業內資本涌動的表現——僅2017年就有20家長租品牌公寓完成融資,金額突破418億,數據不多,卻足夠讓資本眼紅。

  燒錢擴張卻巨額虧損,青客公寓未來挑戰重重

  雖然市場空間廣闊,租客需求也在,但是目前整個長租公寓行業的發展困境卻不容忽視。

  首先就是巨額虧損問題,根據招股書數據顯示,財務方面,青客公寓2018年實現營業收入8.90億元,較2017年的5.23億元增長70.3%,但同時凈虧損金額也較2017年的2.45億元進一步擴大至4.99億元;截至2019年6月30日止9個月,青客公寓的營業收入為8.98億元,同比增長51.4%;凈虧損則為3.73億元,2018年同期為3.24億元。

  巨額虧損跟青客公寓瘋狂擴張,收購房源不無關系,高價掠奪市場閑置房源,然后進行裝修改造——2018年,青客公寓對房源的裝修,平均每一個房間需要花費2萬元,而依靠單薄的租金差價來盈利,按照目前的運營效率,需要6年才能回本。重資本租賃物業、通過持續運營獲得營收和利潤,再加上大量的技術、供應鏈、管理、折舊等層面的成本,長租公寓的利潤已經被被大幅度地攤薄。

  而青客公寓的收入結構又過度依賴租賃收入,根據數據,2017年租賃收入占比97.35%、2018年租賃收入占比89.55%、截至2019年6月30日止9個月的占比88.29%,也即是說,青客公寓近9成的收入都是來源與租金收入,至于增值服務,包括寬帶網絡、公共事務、青客優選以及房東或租戶的賠償金等所占比例也是寥寥無幾。

  再一個就是續租率問題,截至2019年6月30日止9個月,青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月,其中68.3%的合同期間長于12個月。不過,在同一時期內,47.3%的租戶在合同到期前就已退租,入住超過1周后停止合同就將被扣除保證金,只有5.1%的租戶選擇了續租。2018年,每一租戶的平均入住時間為8.5個月,截至2019年6月30日止9個月,每一租戶的平均入住時間為7.7個月,不到一年。

  不到一年的平均租期,近半的租戶退房,個位數的續租率,是長租公寓共同的尷尬,頻繁換租不僅意味著公寓空置成本、獲客成本增加,也反映出長租公寓服務的客戶滿意度尚有較大提升空間。

  近年,不斷有長租公寓企業被"曝雷",其中杭州樂伽公寓就是一個典型的案例。頻頻被曝雷的長租公寓,一個很嚴重原因就是"租金貸"——即金融機構向租客貸款,租客按貸款合同還款,金融機構一次性付給長租公寓運營方租金,長租公寓向房東支付租金。

  與大多數長租公寓服務商一樣,青客公寓也選擇同金融機構合作,為租戶提供租金貸服務,租客可以向金融機構借款以預付較長時間的租金,青客公寓則會為預付半年或一年租金的客戶提供5%或10%的折扣,并將該部分預付租金用于進一步的擴張和房屋裝修。根據招股書數據,截至2019年6月30日,青客公寓已經與11家金融機構達成了合作,而其租戶的65%均使用了租金貸服務。

  長此以往,"租金貸"模式肯定會出現問題,一旦沒有資本進入,長租公寓企業就可能"跑路",讓租客和房東都陷入被動局面。并且,針對"租金貸"泛濫,各地政府早已相繼出臺整頓措施,三令五申之下,長租公寓未來發展更加不可預測。

  對于這次上市,青客公寓想要補足資金的目的不言而喻,至于募集資金的用途,青客公寓在招股書中表示,IPO募資到的資金將分別用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量、投資于技術方面和基礎設施以及用于一般營運用途。

  其實,從某種意義上來說,青客公寓完成的四輪融資雖然總額超過一億美元,但都是風投資金,不足以支撐企業發展。而這次赴美上市,通過資本上市來借力,這種做法現可以形成比較好的導向,具有積極意義。

  未來,對于長租公寓的發展,可能更多還是依靠增值業務。畢竟這些長租公寓平臺掌握了租客信息、房屋信息等大量數據,成為了"流量主",還能夠準確獲取租客的生活習慣。有了數據之后,長租公寓平臺可以通過這些數據來分析客戶群體,豐富自己的生態圈,比如拓展廣告業務、配套服務、以及商業租賃來實現盈利。

  瘋狂燒錢之后,回歸理性,做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡,或許,青客公寓還能繼續作為領跑黑馬一路向前,打破長租公寓盈利魔咒。

來源:美股研究社

編輯:koko

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