孫宏斌:這輪調控不太可能會放松
http://www.rbtblr.live房訊網2019-11-6 10:10:00
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[提要]在這一基礎上,要改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇。

  “這一輪的調控不太可能會放松”、“政府要支持并購”。低調許久的孫宏斌,在11月5日民生銀行不動產金融年會上再度“喊話”。

  在這場題為《新形勢下融創中國的判斷和選擇》的演講中,孫宏斌分析了目前的地產政策環境,并談到新形勢下企業未來需要具備能力,并對銀行、政府提出建議。

  他在演講中談到,不讓經濟依賴房地產已經是上升到政治高度的國家戰略。過去這個行業在國家經濟中所占比例太大,相關行業在GDP中占比達到30%、土地財政加稅收占整體財政收入的40%,行業貸款量占總比28.9%,加上行業貸款、房地產抵押等,占比達到50%,所以地產行業所占資源太多了。

  正是在這一基礎上,要改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇。“這一次的調控,很多人認為現在壓力這么大,什么時候能放松?我說不太可能放松。“孫宏斌對新形勢下的行業走向作出判斷,認為這幾年不斷傳出可能“松綁”的消息都是誤判。

  事實上,直到最近數月,各地的房地產調控仍在密集進行。中原地產研究中心統計數據顯示,今年9月單月全國房地產調控政策次數達到48次,今年前9個月合計房地產調控次數達到415次,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史記錄。

  孫宏斌認為,未來的房地產發展趨勢在城市化需求和改善性需求。中國人民銀行調查統計司司長在早前的發言中表示,目前我國常住人口城鎮化率在53.7%左右,2030年要達到70%,長遠要達到80%以上。

  “所以這個空間很大,很多人還在想換房,房地產行業還是會保持很多年。”孫宏斌認為,今年房地產總規模大約在16萬億元左右,并認為這個規模還會保持多年。

  另一個重要趨勢是從增量市場往存量市場轉變。他談到,2007年地產總規模還是3萬億規模,從2007到2019年漲了5倍,開發商這些年占得都是增量,所以開發商日子好過,但以后,就是搶15億存量市場。從抓增量到搶存量,這是很大的變化。

  對于房企的負債管理,孫宏斌認為當前限價政策以及在現行的負債總量管理下,未來房企想增加負債幾乎不可能,行業杠桿肯定在下降。但這樣也有好處,地方政府會把土地價格的期望值降低,把未來的風險給降下來,同時限負債總額能把杠桿率拉低。

  談到自己的建議,孫宏斌也說了很多。他提到,房地產行業綜合性極強,但這三年的調控總結起來就是“房價不能漲”,這就導致一些城市市場價格和限價價格差異極大,因此他呼吁政府,保持限價政策下,能否在供地、容積率等方面做些調整。

  孫宏斌對銀行也提出了幾點建議,首先不能把按揭貸款限制得太狠,按揭如果沒有增量,行業會很麻煩;第二要支持并購,因為并購是解決風險最快的方法,如果企業不能及時還錢,從違約到拍賣,平均需要4年時間,并購半年內就可以解決,所以建議從額度和并購貸來說都進行支持;第三建議支持頭部企業,頭部企業的劃分是前100名,前五名房企在行業的份額已經達到18%,預計5年內能占到30%,對行業穩定有好處。

  事實上在并購領域,孫宏斌一直是行業最知名的“接盤俠”和“白衣騎士”。從最早的并購綠城,再到和萬達的“世紀交易”,以及今年接盤泛海、長實的項目,孫宏斌的并購業務一直未停。

  今年以來,中國房地產企業在資金端大多處于緊繃態勢,特別是境內外融資渠道都遭遇收緊。

  在貸款領域,央行發布的今年前三季度金融統計數據報告顯示,房地產領域貸款增速連續14個月回落,前三季度新增人民幣房地產貸款4.6萬億元,占同期人民幣新增貸款量的33.7%,與去年全年水平相比低了6.2個百分點,降至24.1%。

  與此同時,房企銷售額今年在部分月份也表現不佳。克而瑞研究中心的數據顯示,今年10月,TOP50強房企中,近6成企業的單月業績環比下滑,大部分環比降幅在20%-30%之間。

  另外到10月末,在年內設定了全年銷售目標的房企中,只有近三成房企目標完成率達到70%-80%,超過一成房企完成率不足70%。融創今年前10月的銷售額是4339.2億元,同比增長了17%。

  面對新的融資環境,未來什么樣的企業能夠生存下去?孫宏斌認為要具備三大能力,一是綜合能力要強,庫存沒問題,如果庫存的土地儲備價格太高或者布局不對,那會牽扯到企業的生死存亡。

  第二是要有好的品牌、產品、服務這些綜合競爭力;第三要堅定布局文旅、文娛、教育、醫療、大健康等消費升級的產業。“我們一直在這樣做,布局這些行業主要是為了5年、10年后的事,因為眼前都挺難掙錢的。”

  近年來融創在文娛、文旅、醫療大健康方面都有涉足。自2017年拿下13個萬達茂,到2018年收購原萬達旗下的文旅運營團隊,融創在收購萬達文旅業務上已經投入了超過500億元,今年位于無錫、廣州的融創城項目已正式開業。

  文娛方面,融創今年還對夢之城文化進行了戰略控股,并由“少東家”孫喆一負責管理融創文化集團的業務。就在不久前,孫宏斌還在青島宣布,將投資45億元進入醫療康養產業。

    來源:界面新聞

編輯:wangdc

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